[질문]

저는 6개월 전 甲이 구분소유자로 된 4층짜리 상가건물의 1층 102호를 보증금 7,000만 원에 1년간 임차하기로 하여 입점한 후 사업자등록을 마치고 현재까지 1층 102호에서 악세사리 가게를 운영하고 있습니다.

그런데 사업자등록시 확정일자를 받아 둔 임대차계약서상에는 당시 1층 102호에 저당권이 설정되어 있었으므로 역시 그의 소유로 된 위 같은 건물의 2층 211호를 임차 건물로 기재하였습니다. 그 후 6개월 된 시점에서 다른 사람이 2층 211호를 임차하여 현재 의류매장을 운영하고 있습니다.

그러나 최근 계속되는 경기침체로 인해 매상이 부진하므로 1년의 임차기간이 만료되면 가게를 비우려고 하는데 건물주인 甲은 다른 임차인이 들어오면 보증금을 돌려주겠다고 합니다. 이 경우 제가 계약 만료시 임차건물을 비워주면서 임차보증금을 받아낼 수 있는 방법이 있는지요?

[답변]

상가건물임대차보호법에 의한 보호를 받으려면 우선 임대차계약서등을 지참하여 관할 세무서에 사업자등록을 하여야하며 경매 또는 공매시 임차건물(임대인 소유의 토지를 포함함.)의 환가대금에서 후순위권리자 및 그 밖의 채권자 보다 우선하여 변제 받기 위해서는 임대차계약서에 확정 일자인을 받아 두어야 합니다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항 및 제5조 제2항).

그리고 건물의 일부분을 임차하는 경우 그 해당 도면을 첨부하게 되어 있기 때문에(상가건물임대차보호법 제3조, 부가가치세법 제5조 및 같은 법 시행령 제7조, 소득세법 제168조), 임대차계약서와 다른 곳을 임차하여 사용할 때는 상가건물임대차보호법에 의한 보호를 받지 못함이 원칙입니다. 그러므로 이 사안의 경우에는 임대차계약서상에는 2층이지만 당사자의 합의 내용이 원래 1층을 임대차하는 것이었고 실제로도 1층을 사용하고 있으므로 1층이 임대차의 목적이 된다 할 것이므로 계약서 상의 상가건물 주소와 입점장소의 일치를 요하는 상가건물임대차보호법상의 보호를 받지는 못할 것으로 보입니다.

따라서 귀하는 계약기간이 만료된 후에도 보증금을 회수할 수 없다면 부득이 임대인 소유의 위 102호와 211호 상가점포에 대한 보전처분을 한 다음 임차보증금반환청구의 소를 제기하여 집행권원을 얻어 위 2개 상가점포에 대한 강제집행을 통해 임차보증금을 회수하여야 할 것이지만 법원에서의 배당순위는 상가건물임대차보호법에 의해 보호되는 상가임차인으로서가 아닌, 일반 채권자로서 배당 받게 될 것으로 보입니다.

공인중개사전문학원 서산광장고시학원 원장 임재관