[경제전문칼럼] 김명성 자문위원/ 중개법인 한국원스톱 대표

유치권은 공사대금 채권으로 채권자인 공사업자가 본건 부동산을 점유한 상태를 말한다.

한마디로 정리하면 견련성이라 하는데 공사대금 지급시기가 도래되고 건물의 시간적 공간적 지배 상태를 말한다.


이러한 권리를 악용하여 경매 시장에 유행처럼 유치권 행사가 빈번해 지고 있다. 공시의무가 없고 권리 순위와 관계없이 주장할 수 있어 아니면 말고 식의 주장을 하다 보니 내용을 전혀 모르는 입찰자의 입장에선 난감한 상황이 종종 생기기도 한다.


더욱이 유치권 주장이 있는 사건의 경우 잔금 납부 시 은행 대출이 대부분 거부되기 때문에 낙찰금 전액을 확보해야 하는 부담으로 입찰이 제한 될 수밖에 없다.

 
이럴 경우 반대로 말한다면 제한되는 입찰로 인해 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 장점도 될 수 있을 것이다.


이처럼 경매에 있어 주요한 요소로 작용하는 유치권의 성립은 우선 법원의 현황조사서상의 점유관계 즉 실제로 공사업자가 직, 간접적인 점유를 하고 있는지의 사실관계의 확인을 통해 이루어진다.

예를 들어 공사대금을 못 받은 공사업자라 할지라도 현장을 점유하지 못하면 유치권은 성립되지 않으며 공사대금 채권은 시효가 3년으로 그 기간이 경과되면 권리는 소멸된다.

공사가 완료되고 준공시점이 얼마나 경과되었는지, 공사로 인하여 부동산 가치의 상승효과가 있는지, 그 정도를 잘 살펴보아야 할 것이며 경매 진행 중인 부동산의 설정관계를 확인해 볼 필요가 있겠다. 즉, 부동산의 가치에 비해 설정이 과도하게 되어 있는지도 확인해 봐야 할 것이다.

채권설정이 과다하게 되어 있는 부동산을 채무자가 본건 부동산을 채무 면탈의 목적으로 불필요한 공사를 하고 유치권을 주장하는 경우가 종종 있다.


이런 경우는 공사업자의 부주의를 이유로 유치권 주장이 기각된 대법원 판례가 있기도 하다. 또한 유치권은 물적 책임만 있고 인적 책임을 물을 수 없는 권리다. 즉, 낙찰자에게 공사대금을 요구할 수는 없고 건물 점유의 권리만 행사 할 수 있다.


공사대금 채권 회수를 목적으로 유치권자는 임의 경매가 가능하나 전 채무자의 승인 내지는 채무 명의가 있어야 한다.


낙찰자의 입장에서는 최악의 경우 공사대금 채권으로 유치권이 있는 사건 경매가 이루어지면 실지 공사대금 보다 부풀려 지는 경우가 많으므로 공사감정을 신청해야 하고 또한 전채무자 및 전 낙찰시 배당 받은 채권자를 상대로 배당받은 범위 안에서 하자 담보 책임을 물을 수 있다.


요즈음은 유치권 주장으로 인하여 채권자의 원금 회수가 어렵게 되자 채권자로서 유치권 배재신청 및 유치권 부존재 소송도 경매진행과 동시에 이뤄지고 있는 실정이다.


유치권이 성립되기 위해서는 경매기입등기 전에 점유하여야 하는데 기입등기 이후 의 점유 또는 불법점유는 유치권 주장을 하더라도 경락인 에게는 대항 할 수 없다.

따라서 유치권이 있는 부동산을 면밀히 검토하여 입찰에 응한다면 좋은 결과를 얻을 수 있는 기회가 되기도 한다.


다음호에 계속

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