[경제전문칼럼] 김명성 자문위원 -중개법인 한국원스톱 대표

첫째, 현재 경매 물건의 경계, 각동의 호수 등 정확히 입찰할 물건을 파악하고 있어야 하며 감정서만 믿고 입찰하였다가 물건지가 틀려 낭패를 당하는 일이 종종 있습니다.

둘째, 현재 시가 적용이 맞는지 여부를 파악해야 합니다. 부동산도 흐름을 타 개발이슈와 관계없이 상승 또는 하락하는 변동수가 있습니다. 게다가 통상 경매 개시 결정은 6개월 전의 감정으로 현 상황과 다를 수 있습니다.
그리고 경매를 위한 경매가 종종 있어 현 시가 보다 높게 낙찰되는 경우가 있으니 냉정한 판단이 중요합니다.

셋째, 공부상의 용도지역 내지는 규제 관계, 공시지가 변동추이를 파악하고 부동산 업소를 방문하여 경매 부동산의 향후 상승 또는 하락 추이를 예측하여야 합니다.

넷째, 공부상의 하자를 파악하여 낙찰 받은 후 이전등기에 문제가 생길 수 있는 권리를 파악 하여야 합니다. 예를 들어 말소 기준이 되는 최 선순위 갑 구란의 압류, 을 구란의 압류의 날짜를 확인하여야 하며 말소기준 권리보다 빠른 가처분, 지상권, 가등기 및 전. 전소유자의 가압류는 말소되지 않고 낙찰자가 부담하여야 하니 주의하셔야 합니다.

다섯째, 입찰 전 대법원 사이트에서 경매 당일 진행여부를 확인하여 변경, 취소되었는지 진행 여부를 파악하여 헛걸음하지 않도록 합니다.

여섯째, 입찰 마감 전 입찰서를 작성하여 법원에 제출 하는데 사건번호, 물건번호 (물건이 여러개 있을 때) 입찰금액 및 보증금 금액란에 정확한 기재를 하여야 합니다.
보증금은 입찰가의 10%로 기재하고(재경매의 경우 20%) 경매입찰가를 기재하여야 하는데 서두르다 보면 입찰금액을 잘못 기재하여 보증금을 몰수당하는 경우가 비일 비재합니다.
예를 들어 1억을 쓰려는데 칸을 잘못 써서 10억으로 지재하면 낙찰자가 되어 결국 보증금을 몰수 당하게 됩니다. 몰수된 금액은 추후 채권 배당으로 채권자에게 배당하게 됩니다.

일곱 번째, 얼마에 낙찰을 받아 매각을 할 것인지 세를 놓을 것인지 또는 잔금은 대출을 할 것인지 입찰 전 냉정히 판단하여 입찰에 응하여야 하며 즉흥적으로 입찰시 좋은 결과를 기대하기 힘듭니다.

위의 사항들에 주의를 기울여 신중한 입찰로 성공적인 경매 투자가 이루어지길 빕니다.

다음호에 계속
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